Ми щойно дізналися, що криза доступності оренди в Америці така ж погана, як ніколи раніше. На жаль, це скоро стане набагато гірше.

Команда Опитування американської громади за 2014 рік, опублікованого кілька тижнів тому, виявило, що кількість орендарів, які платять 30% або більше свого доходу на житло-стандартний орієнтир для того, що вважається доступним,-досягла нового рекордно високого рівня-20.7 млн ​​домогосподарств, що майже на півмільйона більше, ніж роком раніше. Незважаючи на покращення економіки, це зростання було майже в п’ять разів більшим, ніж минулорічний приріст.

Це означає, що близько половини всіх орендарів живуть у житлі, яке вважається недоступним. Останнє збільшення відбулося на тлі значного зростання з 2000 року, коли за цей період ця кількість зросла приблизно на шість мільйонів домогосподарств, що становить приблизно 41%.

Що ще гірше, то це більше 11 мільйонів домогосподарств з серйозним навантаженням, які платять більше половини своїх доходів за житло, порівняно з семи мільйонами на початку століття.

Очевидний привід для занепокоєння в тому, що так багато сімей та окремих осіб намагаються сплачувати щомісячну орендну плату. Орендарі в цій ситуації змушені йти на складні компроміси, щоб звести кінці з кінцями, включаючи вибір житла в проблемних районах або в поганому стані. Насправді, в ан аналіз З даних про витрати споживачів, які ми взяли у Гарвардському об’єднаному центрі житлових досліджень, ми виявили, що орендарі в цій ситуації значною мірою компенсують свої високі витрати на житло, витрачаючи значно менше на такі основні потреби, як харчування та охорона здоров’я.

Цю зростаючу проблему потрібно вирішувати, оскільки було виявлено, що наявність стабільного, пристойного будинку приносить широкий спектр переваг, починаючи від покращення стану здоров’я та закінчуючи успішністю дітей у школі. Є також зростають докази що забезпечення постійного доступного житла для бездомних осіб та сімей є набагато більш економічно вигідним, ніж оплата тимчасового житла.

Оскільки аварія на житлі відступає від заголовків новин, а ціни знову зростають, занадто легко повірити, що з одужанням економіки криза доступності житла, природно, спаде без необхідності докладати зусиль з боку наших громадських лідерів.

На жаль, це бажання.

Перспективи вдосконалення

Зростання хвилі орендодавців, обтяжених витратами, бере свій початок як у реальному (з урахуванням інфляції) зростанні вартості орендного житла, так і в падінні доходів орендарів.

Починаючи з 2001 р. Середня місячна ціна оренди житла в США піднімалася значно швидше, ніж інфляція, тоді як дохід від сплати податку типового орендаря впав на 11%. Ці тенденції були очевидні ще до спаду та розпаду житла, але з тих пір, безумовно, посилилися через економічні труднощі.

Тепер, коли економіка наближається до повної зайнятості та стримує перспективу відновлення доходів та будівництва нових квартир досягає рівнів не бачимо з 1980 -х років, здавалося б, є певна надія, що масштаби орендної плати почнуть зменшуватися. Але водночас діють і демографічні сили, які, ймовірно, погіршать ситуацію.

Ці два найшвидше зростаючі сегменти у найближчі роки населення становитиме людей старше 65 років та латиноамериканці, які, швидше за все, зазнають навантаження на витрати.

У співпраці з дослідниками некомерційних некомерційних партнерів спільноти підприємств спільного користування, Спільний центр житлових досліджень мав на меті моделювати майбутні тенденції щодо орендарів, що мають обтяження витрат, на основі прогнозів наших домогосподарств на наступне десятиліття за різних сценаріїв, коли орендна плата продовжує випереджати доходи, або, як альтернатива, коли ми бачимо поворот у нинішніх умовах, а доходи зростають швидше за оренду.

Як ми документуємо в наших останніх звітом, ми виявили, що лише демографічні сили збільшать кількість орендарів із серйозним навантаженням на орендну плату на 11% до більш ніж 13 мільйонів до 2025 року, з великою часткою зростання серед людей похилого віку та латиноамериканців. Це припускає, що доходи та орендна плата зростуть відповідно до загальної інфляції.

Якщо нам пощастить побачити зростання доходів, що випереджатиме зростання орендних ставок на 1% щорічно протягом наступного десятиліття, ми побачимо скромне скорочення приблизно на 200,000 12 орендарів із серйозними тягарями. Це певне покращення, але його недостатньо, щоб помітно змінити поточну проблему. І це скромне чисте покращення приховає все ще значне зростання навантаження на оренду серед латиноамериканців на XNUMX%.

Але як альтернатива, якщо орендна плата буде продовжувати зростати швидше, ніж доходи такими темпами, які ми бачимо сьогодні, ми могли б побачити, що кількість орендарів, які витрачають більше половини своїх доходів на житло, досягне 14.8 мільйона, що на 25% більше, ніж сьогодні. Це означало б, що 31% американських орендарів - і, швидше за все, принаймні кілька ваших рідних і друзів - відчайдушно намагатимуться вижити.

Що ми можемо з цим зробити?

Отже, що нам потрібно зробити, щоб вирішити цю ситуацію?

Оскільки падіння доходів є ключовою частиною проблеми, намагання підвищити заробітну плату на дому повинні бути частиною вирішення проблеми. Збільшення мінімальної заробітної плати допоможе певною мірою. Необхідні також удосконалення освіти та професійної підготовки, які готують людей до гідно оплачуваної роботи.

У сфері житлового будівництва також є вагомі аргументи щодо розширення допомоги для домогосподарств з найменшими доходами в країні. Близько 28% орендарів заробляти менше 20,000 500 доларів США на рік. За таких доходів щомісячні витрати на житло повинні становити XNUMX доларів або менше, щоб бути доступними.

Приватний ринок просто не може постачати житло за такі низькі орендні ставки. Щоб ліквідувати цю прогалину, потрібна державна допомога. Однак наразі лише о одне з чотирьох домогосподарств хто має право отримувати цю федеральну допомогу у сфері житла на основі свого доходу, може отримати одну з цих одиниць. На відміну від інших програм соціальної безпеки, допомога на житло не є правом. І ми просто не наближаємося до повного фінансування житлової допомоги, щоб допомогти усім, хто має на це право.

Переважна більшість тих, хто залишився осторонь, стикається з так званими найгіршими житловими потребами, виплачуючи більше половини своїх доходів за житло або проживаючи в умовах неадекватного житла.

Вирішення житлової проблеми

Існує два основних способи, якими ми розширювали житлову допомогу протягом останніх десятиліть: 1) шляхом надання ваучери на вибір житла що субсидують щомісячні витрати на будинки, які орендар знаходить на приватному ринку, або 2) шляхом субсидування вартості нового житла або реконструкції існуючого житла за підтримки Податковий кредит на житло з низькими доходами.

Обидві програми мають своє місце. На ринках, де житла зі скромними цінами в ряді мікрорайонів не вистачає, ваучери мають сенс як засіб використання житла, яке вже існує. Ваучери також потенційно дають більший вибір щодо того, де мешканці хочуть жити в районі метро.

Програма кредитування житла також відіграє важливу роль у сприянні збереженню існуючого субсидованого житла, яке потребує нових інвестицій, у сприянні поверненню районів, де нове житло може мати позитивний вплив, та у додаванні доступного житла в районах, де інакше воно не надається.

Тим не менше, обидві програми можуть отримати вигоду з реформ, щоб забезпечити ефективне використання коштів та забезпечення житлових можливостей не зосередженими у проблемних районах.

Наприклад, Департамент житлового будівництва та міського розвитку нещодавно розпочав пілотну програму, яка враховує варіабельність ринкових орендних ставок у різних районах до максимальної орендної плати, яку покривають його ваучери. Наразі межа, на яку він встановлений, однакова для всієї столичної області. Новий підхід дозволив би це обмеження змінюватись у різних районах, надаючи бенефіціарам більший вибір щодо місця проживання, а також утримуючи HUD від переплат у проблемних районах.

Існують також пропозиції щодо реформування програми кредитування житлового податку, щоб вона могла обслуговувати ширший спектр рівнів доходів і спростити людям отримання допомоги на таких дорогих ринках, як Нью-Йорк, Сан-Франциско та Бостон, де навантаження на оренду стає все більшим проблема серед домогосподарств із середнім рівнем доходу, а не лише серед бідних.

Коріння трави

Крім цих федеральних зусиль, штати та органи місцевого самоврядування також відіграють важливу роль у сприянні збільшенню пропозиції доступного житла.

Окрім надання державних коштів на ці цілі, ці рівні влади визначають правила та політику використання земель, які потенційно можуть стимулювати виробництво доступного житла. Але дуже часто вони стримують виробництво житла за доступними цінами через складні та дорогі процеси затвердження, а також обмежують види житла, яке можна побудувати.

Оскільки демографічні та економічні тенденції, швидше за все, утримуватимуть кількість орендодавців, обтяжених витратами, на рекордному рівні протягом багатьох років, це питання не зникне. Але нам все ще не вистачає політичної необхідності вжити необхідних кроків, щоб щось зробити з цією проблемою; доступність житла навіть не виступала в жодній із президентських дебатів.

Можливо, це тому, що історично його несли найбідніші нації родини та окремі особи країни. Але з огляду на те, що кількість орендодавців з великими витратами щороку досягає максимуму, проблема сплати орендної плати щомісяця стає значною проблемою для широкого кола країн з кожним роком.

Настав час нашим політичним лідерам звернути увагу і вжити заходів.

про автораs

Кріс Герберт, керуючий директор Спільного центру житлових досліджень Гарвардського університету. Співавтор цієї статті-Ендрю Якабовіц, старший директор з розробки політики та досліджень у некомерційних некомерційних партнерах спільноти підприємств.

Ця стаття була спочатку опублікована на Бесіда. Читати оригінал статті.

Пов’язана книга:

at

Дякуємо за відвідування InnerSelf.com, де є 20,000 + статті, що змінюють життя, пропагуючи «Нові погляди та нові можливості». Усі статті перекладено на 30+ мов. Підписуватися для журналу InnerSelf, що виходить щотижня, та щоденного натхнення Марі Т. Рассел. Журнал InnerSelf видається з 1985 року.