Флорида - не єдиний штат, який має справу з прибережними повенями. Підприємства в Аннаполісі, штат Меріленд, все частіше стикаються з припливами та штормовими повенями, як і власники будинків у деяких частинах Вірджинії, Південної Кароліни та інших штатів. Джим Уотсон / AFP через Getty Images
Аполло-Біч, штат Флорида, — це лабіринт каналів із сотнями будинків, розташованих прямо біля самої води. Уся громада, розташована на південь від Тампи, знаходиться лише на висоті 3 фути над рівнем моря, що означає, що вона під загрозою штормових нагонів у міру підвищення рівня моря.
Покупці житла вздовж узбережжя США можуть перевірити ризик повеней для кожної нерухомості так само легко, як вони перевіряють розміри спалень – зараз більшість об’єктів прибережної нерухомості включати інформацію про майбутній ризик повені які враховують зміну клімату. Наприклад, на пляжі Аполло багато об’єктів мають принаймні 9 з 10 за шкалою ризику повені.
Однак це знання не зупиняє покупців житла.
Будинки на березі моря є продаж протягом днів виходу на ринок, і розгортається та ж історія уздовж узбережжя Південної Флориди в той час, коли науковий звіти попереджають про зростання ризику прибережних повеней у міру потепління планети.
Ми професори міська географія та Американська політика які слідкують за індустрією нерухомості. Щоб зрозуміти, чому люди ігнорують ризик, який може призвести до дорогої шкоди і в кінцевому підсумку знизити вартість їхнього майна, ми поговорили з сотнями агентів з нерухомості у Флориді про мотиви та занепокоєння їхніх клієнтів.
Ось що ми дізналися.
Ніщо не змушує покупців розглядати довгостроковий ризик
Наприкінці 680 року ми опитали 2020 ліцензованих ріелторів у Флориді відповіді пропонують що потенційні покупці житла, за великим рахунком, не враховують висоту над рівнем моря чи вразливість від повеней під час пошуку нових будинків, а наявність детальних карт ризику повеней мало або зовсім не вплинула на них.
Частково проблема може полягати в тому, що іпотечні кредитори та оцінювачі не враховують вразливість нерухомості до підвищення рівня моря, тому покупці житла не відразу відчувають ризик у своїй кишеньковій книжці. Заможніші покупці, яким не потрібна іпотека не потрібні придбати страхування від повені, а Конгрес має a історія відкату збільшується ставка страхування від повеней.
Одним словом, ніщо не змушує покупців враховувати довгострокові ризики.
Багато будинків і громад на узбережжі Флориди піддаються ризику через підвищення рівня моря та штормовий нагон. Джеффрі Грінберг / Універсальні образи групи через Getty Images
У той же час дослідження чітко показують, як ризики перетворюються на витрати. Одна з нещодавніх робіт вчених, які створюють карти ризику повеней, показала, що в окрузі Хіллсборо, штат Флорида, де розташовані Аполло-Біч і Тампа, ймовірно, 70% більше щорічного збитку від повеней до 2050 року через зміну клімату. Це менше ніж на 30 років іпотеки.
Що чують агенти з нерухомості
Ми міркували, коли ми розпочав опитування у 2020 році що якщо деяка частина населення уникала майна, яке загрожує затопленням, то попит має знизитися, а ціни впасти. Наші попереднє опитування 2018 року, за участю власників прибережних будинків Флориди, виявили, що як республіканці, так і демократи вірили, що зростання рівня моря не вплине на вартість їх майбутнього житла.
Щоб перевірити теорію про те, що ринок значною мірою ігнорує ризики повеней, ми запитали агентів з нерухомості, що вони бачили: наскільки вони спостерігали падіння або не зростання цін на нерухомість, яка загрожує затопленню? Сорок п’ять відсотків повідомили, що «взагалі ні». Лише 11 із 680 агентів вказали, що ціни на житло на об’єкти, що підлягають загрозі затоплення, «дуже часто» стагнують або падають.
Ми також запитали, чи бачили вони, як іпотечні кредитори відхиляли заявки на позику або підвищували комісію за кредити в районах, схильних до повені, наприклад, у формі балів або страхування іпотеки. Шістдесят відсотків сказали «ні зовсім» і лише 7% сказали «дещо часто», «дуже часто» або «завжди».
Переважна більшість агентів, майже 70%, заявили, що очікують незначного впливу на ринок нерухомості в найближчі 10-XNUMX років.
Ось дещо з того, що вони сказали.
«Люди купують і будуть купувати в прибережних районах Флориди, і якщо вони купують, то не буде зниження вартості. Найбільша група покупців, які керують ринком, — це люди на пенсії або незабаром пенсіонери, і вони вірять, що вони вже давно зникнуть, перш ніж матиме будь-який вплив зміни клімату. Вони в основному купують на емоціях і не враховують довгострокову вартість володіння. Вони також купують готівкою і без іпотеки».
Навіть кредитори наразі не мають реальних стимулів відхиляти заявки на іпотеку на нерухомість, яка піддається ризику від майбутнього підвищення рівня моря. Федеральні агентства, які купують відповідну іпотеку наразі не вимагають збір інформації про ризик повені або ймовірне підвищення рівня моря. Якщо ці вимоги будуть змінені, ризик повені вплине на рішення про кредитування.
«Покупці прибережної нерухомості мають фінансову можливість більше не помічати ризиків і можуть дозволити собі вищу ставку страхування або самострахуватися. Підвищення рівня моря наразі не є головним на нашому місцевому ринку».
Федеральне страхування від повеней протягом багатьох років значною мірою субсидується за рахунок податкових доларів США. Насправді, Національна програма страхування від повені зобов’язана Казначейству США близько $ 20 млрд на витрати, що перевищують внески, які сплачують власники житла. Станом на 1 квітня 2022 р. всі його нові та оновлені поліси страхування від повені буде підлягати а нова система ціноутворення під назвою «Рейтинг ризику 2.0». призначені для врахування ризику.
Але програма стикається з політичним тиском з боку членів Конгресу щоб ставки не зростали занадто швидко або не ставали занадто високими. Крім того, покупці, які купують будинки за готівку, що є відносно великою частиною ринку в Південній Флориді, не підпадають під вимоги страхування від повеней.
«Заможні люди все ще будуть захоплюватися ідеєю жити біля моря, але вони, ймовірно, витрачатимуть багато грошей, щоб власність стала більш стійкою до впливу підвищення рівня моря. Це означає, що, можливо, попит на елітну нерухомість не так сильно послабиться».
Деякі агенти припустили, що багаті домовласники серйозно ставляться до ризиків і планують інвестувати в структурні зміни наприклад, піднесення будинків що може зробити їх власність безпечнішою від підвищення рівня моря та штормових нагонів.
Ринок не інтегрує довгострокові ризики
Тому що підвищення рівня моря та небезпека шторму в результаті зміни клімату ми робимо висновок, що багато будинків, які зараз продаються в південній Флориді, не витримають своїх 30-річних іпотечних кредитів без пошкоджень або дорогих пристосувань, і що перепродаж будинків, вразливих до підвищення рівня моря, дуже ймовірно стане все важче.
Політики Флориди на сьогоднішній день або ігнорували ризик, або вживали лише обмежені заходи для усунення недоліків, іноді збільшуючи ризики в інших місцях. Наприклад, коли морські стіни зведені, вони можуть змінити спосіб вмивання піску, посилюючи ерозію на сусідніх ділянках.
Багато хто вважає, що «ринок» подбає про цю проблему: покупці житла, усвідомлюючи нависли ризики, будуть знижувати ціни на вразливі об’єкти нерухомості, зрештою знижуючи їх привабливість і вартість. Але те, що ми почули від агентів з нерухомості Флориди, ставить під сумнів припущення, що ринок ще інтегрував цей ризик.
Про авторів
Риса Пальма, професор міських студій та громадського здоров'я, Університет штату Джорджія та Тобі В. Болсен, доцент політології, Університет штату Джорджія
Ця стаття перевидана з Бесіда за ліцензією Creative Commons. Читати оригінал статті.
Схожі книги:
Майбутнє, яке ми обираємо: виживання кліматичної кризи
Крістіана Фігерес і Том Ріветт-Карнак
Автори, які відіграли ключову роль у Паризької угоді про зміну клімату, пропонують ідеї та стратегії подолання кліматичної кризи, включаючи індивідуальні та колективні дії.
Натисніть, щоб дізнатися більше або замовити
Нежитлова Земля: життя після потепління
Девід Уоллес-Уеллс
У цій книзі досліджуються потенційні наслідки нестримної зміни клімату, включаючи масове вимирання, дефіцит їжі та води та політичну нестабільність.
Натисніть, щоб дізнатися більше або замовити
Міністерство майбутнього: роман
Кім Стенлі Робінсон
Цей роман уявляє світ найближчого майбутнього, що бореться з наслідками зміни клімату, і пропонує бачення того, як суспільство може змінитися, щоб подолати кризу.
Натисніть, щоб дізнатися більше або замовити
Під білим небом: природа майбутнього
автор: Елізабет Колберт
Автор досліджує вплив людини на світ природи, включаючи зміну клімату, і потенціал технологічних рішень для вирішення екологічних проблем.
Натисніть, щоб дізнатися більше або замовити
Недолік: Найбільш всеосяжний план, який пропонувався змінити глобальне потепління
під редакцією Пола Хокена
У цій книзі представлено комплексний план боротьби зі зміною клімату, включаючи рішення для багатьох секторів, таких як енергетика, сільське господарство та транспорт.
