Як уряди потрапляють у замкнутий цикл житлової політики та цін

Чи завищені ціни на житло на обмежена пропозиція, або через передачу коштів інвесторам та власникам житла, державна політика зараз опинилася у замкнутому колі. Багатство, накопичене в наших будинках, стало центральною частиною пенсійної системи, і сам уряд не може дозволити собі падіння цін. Бесіда

Щедрі податкові субсидії та поступки випробування активів на сімейному домі стимулювали накопичення багатства у власності та робили тиск на попит на ринку житла протягом десятиліть.

Державна допомога покупцям та власникам житла надається у формі Гранти перших власників будинків, поступки за гербовий збірта звільнення від сімейного будинку податок на приріст капіталу, земельний податок, А також пенсія та випробування інших активів. Ці субсидії та поступки в поєднанні роблять накопичення багатства у сімейному будинку привабливішим за інші активи.

На багатьох ринках нерухомості обмеження пропозиції землі та контроль планування можуть обмежити розширення міст, тоді як тиск на попит на житло продовжує посилюватися. Отже, такі міста, як Сідней, стали «скороварками», де субсидії призведе до зростання цін на житло в умовах обмеження пропозиції землі.

Політично-ціновий цикл

Сімейний будинок став наріжним каменем австралійської пенсійної системи. Стійке зростання цін на житло дозволило встановити підтримку державного доходу на історично низькому рівні в Австралії порівняно з іншими країнами з меншим рівнем власності на житло, такими як Швеція та Нідерланди. Це ґрунтується на припущенні, що літні люди з низькими доходами будуть багаті на житлові активи, а отже, можуть обійтися на менших пенсіях.


Innersele підписатися графіка


Дійсно, в епоху старіння населення уряди заохочували літніх австралійців скористатися своїми запасами житлового майна, щоб фінансувати власну пенсію та послабити фіскальну напругу між поколіннями. Наприклад, Комісія з питань продуктивності схема випуску власного капіталу по догляду за людьми похилого віку рекомендує власникам будинків для людей похилого віку стягувати з їх житла власність для покриття витрат на догляд за людьми похилого віку.

Звісно, ​​це спрацює, тільки якщо ціни на житло продовжуватимуть зростати.

Якщо ціни на житло падають, цикл порушується, і сімейний будинок може більше не бути достатньою базою для забезпечення пенсійних потреб широкого населення. У разі довгострокового зниження цін на житло, окремі особи потребуватимуть більшої підтримки доходів від урядів, оскільки їхня база особистих активів слабшає. Це, у свою чергу, продовжило б зростання державних видатків на соціальне забезпечення.

У довгостроковій перспективі

Але навіть якби ціни на житло не знижувалися, у цій системі існує парадокс. Щоб зберегти здорову базу житлових активів для пенсіонерів, ціни на житло повинні залишатися високими. Тож цикл політики та цін спрямований на підтримку власності на житло як ключового стовпа системи соціального забезпечення. Однак це також призвело до того, що майно житла все більше концентрувалося в руках менших підгруп. Примітно, що житловий капітал концентрується у руках старших поколінь.

Як показують ці діаграми, за останні два десятиліття розрив у достатку житла між поколіннями збільшився. У 2011 році середня вартість житла власників будинків у віці 45-64 років майже вдвічі перевищувала вартість 25-44-річних. Частка житлового капіталу населення, що належить особам у віці 45-64 років, збільшилася між 1990 та 2011 роками за рахунок осіб у віці 25-44 років.

Це означає, що система може потенційно розкритися в довгостроковій перспективі. Якщо велика кількість молодих людей продовжуватиме стикатися з ціновими бар’єрами щодо власності на житло, стовп власності на будинок у системі соціального забезпечення буде ослаблений у міру скорочення майбутнього населення власників будинків.

У короткостроковій перспективі значна група міленіалів пропустить переваги власності на житло. Але в довгостроковій перспективі, якщо уряди не вирішать якісь фундаментальні структурні проблеми, які нині закріплені в нашій системі перерахування податків, у нашій системі соціального забезпечення, побудованій на житлі, існує значна слабкість.

про автора

Рейчел Онг, заступник директора, Центр економіки Bankwest Curtin, Університет Куртін

Ця стаття була спочатку опублікована на Бесіда. Читати оригінал статті.

Суміжні книги

at InnerSelf Market і Amazon