Співробітник Данн Зінке працює на велосипеді в магазині відновлення велосипедів. Власники магазинів придбали свою будівлю на Центральній авеню за допомогою Північно -Східного інвестиційного кооперативу (NEIC).

Оскільки орендна плата зростає, а незалежний бізнес у Міннеаполісі втрачає оренду у великих національних мереж, перше у своєму роді кооператив знайшло рішення.

Після кількох років пивоваріння вдома Еван Саллі та його партнери у Fair State Brewing, першому споживчому кооперативі у Міннесоті, були нарешті готові відкрити таверну у Міннеаполісі. Їм було потрібно місце, де можна було б розмістити пивоварню, з вітриною, яка запрошувала людей на вулицю. Цю комбінацію було важко знайти, поки вони не подивилися на простір на Центральній авеню у північно -східному районі міста.

Спочатку вони думали, що це не спрацює. Дерев’яна підлога не витримує важкого обладнання, а задні кімнати гостро потребували ремонту. З їхнього досвіду, такі проблеми були порушенням угод. Але тут орендодавці віддали перевагу оренді місцевим підприємцям і заплатили за необхідну реконструкцію - частково тому, що вони хотіли самі там випити. «Наша ціль у створенні цього полягала в тому, щоб зробити його центральним центром для спільноти, - сказала Саллі.

Будівлю не тримали замовники чи далекі забудовники, а близько 200 місцевих жителів, які спільно володіли майном. Вони є частиною Північно-Східного інвестиційного кооперативу (NEIC), першого в своєму роді кооперативу в США, який об'єднує гроші членів для інвестування в комерційну нерухомість. Вони поділяють прибуток, ухвалення рішень та винагороду громади за те, що вони, серед іншого, мають місцеві магазини, які вони хочуть мати у своєму районі.

По всій країні вартість нерухомості зросла з новим інтересом до міського життя - тенденція, яка створила прибуткові нові ринки для забудовників. У міру зростання витрат на оренду місцевий бізнес часто закривають, а глибоко вкорінених мешканців переселяють. В результаті товарообіг змінив характер багатьох мікрорайонів.

Друзі, які заснували NEIC, не хотіли, щоб це сталося на північному сході. Хоча спочатку вони були стурбовані вільними та недостатньо використовуваними будівлями їхнього району, вони також знали, що більші забудовники будуть слідувати за зростанням житлового інтересу в цьому районі. Якби місцевий контроль над майном міг допомогти підтримувати незалежний бізнес, вони запитали, можливо, є спосіб спільно володіти ним.

Давній пункт призначення для іммігрантів з робітничого класу, Північний Схід все ще усіяний східними православними церквами та великими лушпиннями зернових елеваторів, які колись керували промисловістю міста. Багато людей, які тут виросли, все ще живуть тут. "Було набагато більше відчуття місця", - сказав власник магазину відновлення велосипедів Сет Статтміллер, порівнюючи це з районом, де знаходився його попередній магазин. «Люди тут заради свого життя».

У Міннеаполісі, як і у багатьох містах по всій країні, зростання попиту на нерухомість означало, що незалежні магазини поступово замінили відділення банків, роздрібні магазини телефонів та елітні ресторани. З 2014 по 2016 рік комерційна рента зросла на 8 відсотків - більш ніж у чотири рази від рівня інфляції.

Згідно зі звітом Інституту місцевої самозабезпеченості (ILSR), аналітичного центру з Міннеаполіса, зростання орендної плати в масштабах країни значно випереджає можливості малого бізнесу отримувати прибуток від продажів. В результаті багато підприємств втрачають договори оренди у великих національних мереж, бренди яких дають їм можливість впливати на переговори щодо оренди.

"Дуже часто ми бачимо, що місцеві підприємства та люди повертають райони назад, а потім цінність, яку вони створюють спільно, відбирається невеликою кількістю інвесторів, які не живуть по сусідству", - сказав Стейсі Мітчелл, співдиректор ILSR, вказує на «втрату контролю», яку багато американців відчувають через зменшення доступності своїх кварталів та посилення почуття однаковості. "Власність комерційної нерухомості - це найкращий спосіб уберегтися від того, щоб опинитися на милість цих сил".

До створення NEIC група, яка стояла за ним-деякі з яких знали один одного через місцеву продовольчу кооперативу-хотіла закріпитися на ринку нерухомості до того, як це сталося з їхнім сусідством. Член правління Леслі Уотсон, один із архітекторів кооперативу, сказав, що вони будуть протистояти ідеям, коли натрапляють один на одного на уроках та зборах по сусідству: Що робити, якщо вони зупинять зростання витрат, купуючи разом будинки? А може, комерційна нерухомість? А що, якби вони зробили це як офіційний кооператив?

Наприкінці 2011 року вони зупинилися на інвестиційній моделі, якої не було більше ніде в країні (інша група створила подібний кооператив самостійно в Альберті, Канада). 39 членів інвестували щонайменше 1,000 доларів США, спираючись на свій досвід у кооперативах, праві, фінансах та інших дисциплінах для його розвитку. На зібраннях громади члени знайомилися з давніми мешканцями, які пам’ятали цей район як колись гамірний торговий коридор, і з новими мешканцями, які тільки-но заселялися. Вони показували фотографії будівель, що використовуються недостатньо, для продажу, і запитували мешканців, які підприємства вони хочуть бачити там . Вотсон згадує одного учасника, який ідентифікував потенціал Центральної авеню як «прекрасну посмішку, у якої просто не вистачає кількох зубів». Член правління Джекі Френсіс та її чоловік, Джастін, інвестували всі свої заощадження у розмірі 2,000 доларів, щоб стати учасниками після відвідування зборів громади.

До кінця 2011 року 90 членів взяли на себе зобов'язання придбати перші будівлі NEIC. Статтміллер пам’ятає будівлі як жахливі, задиристі очниці з облупленою жовтою фарбою та єдину виснажену ванну кімнату в одному з підвалів. "Вони хотіли в основному купити найпотворніше майно на Центральній [проспекті] і щось з цим зробити", - сказав він. Як кооператив вони зібрали 80,000 XNUMX доларів, щоб купити дві вільні будівлі.

У 2014 році, коли NEIC налічувало близько 200 членів, було відкрито три підприємства, у яких працювало 25 осіб: Магазин відновлення велосипедів, який придбав одну з будівель за допомогою NEIC, та орендарі Fair State Brewing та пекарні Aki's BreadHaus. Ідея полягала в тому, що коли місцеві жителі прийматимуть довгострокові спільні рішення щодо місць свого проживання, квартали будуть процвітати.

Те, що NEIC змогла спільно фінансувати майно, відображає глибоко кооперовану кореневу систему Міннесоти, яка сягає більш ніж 100 років до кооперативів, що належать виробникам, які спільно інвестували у зернові елеватори, а потім використовували ці зв'язки для створення величезних кооперативів продавців, таких як Land O 'Lakes. Маючи понад 800, Міннесота має найбільшу кількість кооперативів у країні-список, який включає компанії Fortune 500.

Це дає Міннесоті невимушене регуляторне середовище для кооперативів. Хоча закони про цінні папери, призначені для захисту дрібних інвесторів, прямо обмежують кількість грошей, які можна інвестувати у бізнес, Міннесота звільняє від інвестицій у кооперативи, що дозволило NEIC залучити необхідний капітал із учасників, які внесли понад 1,000 доларів США. Тільки близько половини штатів дозволяють це звільнення, а більшість обмежує суму, яку можна інвестувати.

Незважаючи на те, що NEIC зацікавився цією моделлю, якою вона стала першою - члени правління кажуть, що мали запити приблизно від 70 груп по всій країні, - адаптація її в інших місцях вимагає зламування моделі відповідно до місцевих потреб.

ТАК! Інфографіка

Девід Глік є членом керівного комітету Інвестиційного кооперативу Нью -Йорка (NYC REIC), групи, яка виникла в Брукліні з більш ніж 400 членами, натхненна NEIC. "Люди говорили про необхідність чогось подібного, але у нас не було назви для цього", - сказав він.

Люди в мережі Glick почали проходити навколо ТАК! стаття про досягнення NEIC, а також групове обговорення у Facebook привело до першої зустрічі, на якій зібралося 350 осіб. Коли нью -йоркська група почала орієнтуватися на те, як ця модель буде виглядати в місці з дуже різними юридичними та нерухомими ситуаціями, вони надіслали одного члена до Міннеаполіса, щоб дізнатися про модель NEIC. Звідти їм довелося імпровізувати.

Працюючи з набагато більшою кількістю населення в районі, де покупки нерухомості можуть досягати мільйонів, вони почали розробляти підзаконні акти, які відрізнялися від законів NEIC. Тоді як Північно-Східний Міннеаполіс працював у районі на порозі джентрифікації, у Брукліні переміщення вже давно було повним ходом, що Глік називає «видобуток стероїдів».

Щоб залучити більш широке та різноманітне членство, NYC REIC встановив членські внески у розмірі всього 10 доларів, що є доступним для більшості мешканців. Підзаконні акти, які зараз пишуться, спрямовані на повне залучення демократії: члени голосуватимуть не лише за членів правління, як на NEIC, а й за інвестиційні рішення. Глік каже, що група очікує, що це буде набагато триваліший процес у Нью -Йорку, де їй довелося долати різні обмеження щодо фінансів та членства, які ще не знали один одного так, як північно -східні сусіди.

Різноманітність та представництво також є одними з проблем, які виявила NEIC. 1,000 доларів - це велика перешкода для входу для багатьох у околицях, і члени правління кажуть, що вони часто це обговорюють. Якщо їхній склад не такий різноманітний, як околиці, вони задаються питанням, що це означає для групи, метою якої є прийняття місцевих рішень?

Це особливо важливо для районів, де зростає кількість населення, як на північному сході. Тільки одна будівля є спільною власністю, і чим більший інтерес до району, тим привабливішим він стає для традиційних забудовників.

"Ми хочемо покращити те, що вже є, а не виштовхувати людей", - заявила член правління Колін О'Коннор про перспективу того, що економічний стимул району також може сприяти джентрифікації.

Депутату міської ради Міннеаполіса Кевіну Райху ця ідея змінила гру-навіть у багатому кооперативі Міннеаполісі-це вплинуло на підтримку міста кооперативами. Місто вже виділило кошти на фінансування кооперативів, але «мати кооператив, який може насправді підтримувати інші кооперативні підприємства, було для нас інтригуюче», - сказав Райх.

Райх, який жив на Північному Сході з підліткового віку і допомагав у створенні продовольчої кооперації, сказав, що ця нова енергія вплинула на місто, щоб цього року запустити програму, яка фінансуватиме набір та навчання нових кооперативів. Зараз на першому етапі-ознайомлення нових підприємців з можливостями стати кооперативами-місто планує розпочати свою першу когорту підготовки кооперативів наступного року.

"Як тільки ви потрапляєте в дратівливу систему вільного ринку, якщо ви не володієте нею, у вас немає права сказати",-сказав Райх. "Ви повинні бути інвестором, який каже, що ми це цінуємо".

Поки що підсумок спільноти був найбільшим виграшем для інвесторів NEIC. У 2015 році кооператив виплатив свою першу прибуток у розмірі трохи більше 4 відсотків виділеного капіталу за рахунок базових інвестицій у розмірі 1,000 доларів США та менше за більші акції. Те, що такі дивіденди є скромними та не гарантованими, свідчить про те, що реальний інтерес інвесторів полягає у довгостроковому житті мікрорайону.

Цієї осені NEIC планує інвестувати у другу нерухомість за дві милі - колишній цех опалення та кондиціонування повітря, кам’яний фасад якого так само датований, як і у останніх будівель. Вони вже надсилають дзвінки від майбутніх орендарів.

Ця стаття спочатку з'явилася на ТАК! Журнал

про автора

Кріста Хіллстрем написала цю статтю для Рішення 50, випуск зими 2016 року ТАК! Журнал. Кріста - старший редактор YES!

Суміжні книги

at InnerSelf Market і Amazon